신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 어려움을 겪는 소상공인을 위해 임대료를 일부 연체해도 건물주가 계약해지를 할 수 없게 하거나 세입자가 임대료 감액을 요청할 수 있도록 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정된다.

기존 상임법은 세입자가 3기의 차임을 내지 않았을 때, 즉 월세를 세번 내지 않으면 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다.

하지만 개정되는 법은 시행 후 6개월 동안 월세를 내지 않아도 그 횟수를 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유에 적용되는 '월세 3회 연체'에 포함하지 않는다.

세입자가 건물주에게 코로나 19로 인한 어려움을 거론하며 월세를 깎아달라고 해도 건물주가 거부할 수 있다.

이 경우 세입자가 소송을 걸어 이긴다면 월세 감액은 처음 감액을 요구한 시점부터 적용된다. 즉, 세입자가 감액을 요청하는 의사를 표시하고 2년 뒤 원고 승소 판결이 확정되면 세입자는 2년간 깎지 못한 임대료 차액을 돌려받을 수 있게 된다.

월세 감액 청구는 모든 상가 임대차 계약에서 가능한 것은 아니고 환산보증금이 일정 수준 이하인 거래에서만 적용된다. 서울은 9억원, 부산은 6억9천만원 등으로 지역마다 다르다.

24일 법무부와 기획재정부, 국회 입법조사처의 도움으로 개정되는 상임법 내용을 문답 형식으로 정리했다.

-- 개정된 상임법이 시행되면 이후 6개월간 월세를 내지 않아도 되나.

▲ 이 기간에 월세를 내지 않아도 건물주가 계약을 해지하거나 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 '월세 3회 연체' 조건에 포함되지 않는다는 뜻이다.

이미 지난달 월세를 연체했다고 하자. 그러면 앞으로 6개월간은 몇번 연체를 해도 건물주는 계약해지 등을 할 수 없다. 하지만 6개월이 지난 후 월세를 두번 내지 않으면 총 세번의 월세를 연체한 것이 되기에 건물주는 계약해지는 물론 계약갱신 거절도 할 수 있다. 밀린 월세는 결국 다 내야 한다. 건물주는 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수도 있다.

-- 세입자가 코로나 19로 인한 어려움을 호소하며 월세를 깎아달라고 했을 때 건물주는 무조건 받아들여야 하나.

▲ 세입자가 월세 감액 청구를 할 수는 있으나 이를 건물주가 무조건 받아들여야 하는 것은 아니다.

세입자는 이 경우 법원에 소송을 걸면 된다. 기존 세입자의 월세 감액 청구 사유는 '임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동'으로 다소 두루뭉술했지만 여기에 '제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동'이 추가됐기에 재판에서 세입자가 한층 유리해지게 됐다.

-- 세입자가 소송에서 최종 승소하면 그때부터 월세를 낮출 수 있나.

▲ 그렇지 않다. 세입자가 월세 감액 청구를 한 시점부터 적용된다. 세입자가 감액 청구를 했는데 받아들여지지 않아 소송을 걸었고, 의사 표시 2년 뒤에 법원에서 원고 승소 판결이 확정된다면 세입자는 2년간 더 냈던 월세를 돌려받을 수 있게 된다.

-- 건물주가 세입자에게 월세를 낮춰줬는데 이후 코로나 19가 퇴치돼 월세를 올리고 싶으면 언제부터 할 수 있나.

▲ 언제든 다시 올릴 수 있다. 상임법은 건물주가 월세를 올려놓고 다시 올리려면 1년은 지난 뒤에 하도록 했다. 하지만 낮춰준 것을 다시 올리는 것에는 제한이 없다. 코로나19가 해결돼 상권이 회복됐다고 판단되면 건물주는 1년 이내라도 월세를 다시 올릴 수 있다.

-- 세입자가 월세를 낮추는 데에는 한도가 없나.

▲ 없다. 상임법에는 건물주가 월세를 올릴 때만 5% 이내로 제한하는 '5%룰'이 있다.

-- 건물주가 월세를 20% 낮춰줬다고 했을 때 이후 다시 올리는 것은 '5%룰' 적용을 받지 않는가.

▲ 그렇다. 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있다. 하지만 그 이상 올리는 것은 안 된다

-- 건물주가 월세를 3% 낮춰줬다면 건물주는 3%만 다시 올릴 수 있나.

▲ 아니다. 건물주는 상임법상 한도인 5%까지 올리는 것이 가능하다.

-- 코로나19로 인한 월세 감액 청구권은 모든 임대차 계약에 적용되나.

▲ 그렇지 않다. 상임법은 원래 원칙적으로 보증금이 일정 수준 이하인 임대차에 대해서만 적용되고, 예외적으로 월세 연체에 따른 계약해지나 계약갱신 요구 등 일부 사안에 대해서만 모든 임대차 계약에 적용된다.

월세 감액 청구권의 경우 일정 수준 이하 임대료가 책정된 계약에서만 작동한다.

환산보증금을 기준으로 서울은 9억원 이하, 과밀억제권역이나 부산은 6억9천만원, 광역시와 세종시, 경기도 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주는 5억4천만원, 그밖의 지역은 3억7천만원인 계약에서 적용된다.

-- 올 상반기 조세특례제한법이 개정돼 자발적으로 임대료를 깎아준 건물주에게 세제 혜택이 부여됐고, 국회는 이 법안을 연장하는 방안을 추진 중이다. 조세특례제한법이 연장됐다고 했을 때 세입자가 먼저 감액 청구를 했거나 건물주가 세입자의 감액 청구 소송에서 진 경우에도 건물주가 세제 혜택을 받을 수 있나.

▲ 건물주가 자발적으로 월세를 낮춰줬든 세입자의 청구가 있었든 세제 혜택 신청 시 구별이 안 될 것 같다. 하지만 소송에서 져서 월세를 감액한 건물주는 혜택을 보기 어렵다. 월세 변경 계약서 등이 없기 때문이다.