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◇ 판교단독주택 매매
- 판교동 주택(건평70평) 15억 낙원중 인근<매매완료>
- 판교동 주택(건평59평) 16억 낙원중 인근<매매완료>
-판교동 주택(건평58평) 16억 낙원중인근 <급추천>
- 판교동 주택(건평64평) 18.5억 낙원중인근<땅콩2가구>
-판교동 주택(건평85평) 18.5억 판교박물관<층분리2가구>
- 판교동 주택(건평 90평) 19억 낙생초인근<고급인테리어>
- 판교동 주택(건평92평) 20낙생초인근<층분리2가구>
- 판교동 주택(건평 95평) 22억 낙생초인근<럭셔리>
- 운중동 주택(건평50평) 16.5억 운중초인근<급매>
- 운중동 주택(건평54평) 19억 운중초인근<지하주차장有>
- 운중동 주택(건평85평) 22억 산운초<지하주차장有>
- 운중동 주택(건평85평) 24억 인기블럭 공원뷰굿
- 운중동 주택(건평99평) 27억 인기블럭 럭셔리
*상기 매물외 다량 보유중(매매가15억~30억)
◇ 판교단독주택지(땅) 매매
- 판교동 대지70평 12억 가로열 후면 북향
-.판교동 대지70평 13.3억 지하 주차가능<매매완료>
- 판교동 대지70평 13.8억 남향 특급<강추>
- 판교동 대지69평 14억 남향 특급<신규,강추>
- 판교동 대지80평 14억 듀플랙스건축 굿<매매완료>
- 운중동 대지70평 11억 운중초인근
- 운중동 대지70평 13억 운중초인근,남향
- 운중동 대지70평 15.8억 지하주차장<특급><매매완료>
◇ 판교단독주택 전세/월세
- 판교동 주택(1.2층)전세9.5억/10.5억/11억/12억 낙생초인근
- 판교동 주택(1층) 전세5,8억/6억/7억(大신축)낙생초,중
- 판교동 주택(2층)전세6억/6.5(新)낙생초
-
판교동 주택(1층)월세3억/140((新)낙생초
- 판교동 주택(듀플랙스) 전세4.5억/5.5억/6억/6.5역사공원인근
- 운중동 주택(1층) 전세6억 운중초인근
- 운중동 주택(2층) 전세6.5 산운초인근굿
- 백현동 주택(2층) 전세7.3억 신백현초인근
- 백현동 주택(듀플랙스) 전세6억(新) 신백현초인근
-
백현동 주택(1,2층) 월세 3억/400  신백현초인근
*상기 전세외 월세도 일부 있음
◇ 판교상가주택(지) 매매
- 백현동 상가주택21억/23억/맛집거리
- 백현동 상가주택 25억/26억/28억/35억까페거리
- 판교동 상가주택 20억/21.5억/23판교도서관
- 운중동 상가주택 23억 서판교역인근
- 운중동 상가주택지(땅)80평 20억 서판교역인근
◇ 판교상가주택 전세/월세
-백현동 2룸 전세2.4~2.8억
-백현동 3룸(전용25평)전세3.2억
-백현동 2룸 월세 보3천/100만~120만
-판교동 주인세대(전용38평)전세4.5억
-운중동 주인세대 (전용35평)전세5억
◇ 판교아파트 매매/임대
-동판교 백현마을 1단지 푸르지오 44평 매매18억
-동판교 봇들4단지 휴먼시아 33평 전세 6.4억
-동판교 백현마을 9단지 e-편한세상 38평 전세 7.5억
-동판교 백현마을 알파리움 42평 매매 16억
-동판교 백현마을 알파리움 54평 전세 12.5억
-서판교 원마을1단지 휴먼시아38평 전세 7.1억
-서판교 원마을3단지 푸르지오 44평 매매 12.4억
-서판교 원마를9단지 한림34평 전세 6.2억
-서판교 산운마을 1단지 월든힐스 53평 전세 10.5억
-서판교 산운마을 2단지 월든힐스 49평 전세 10억
-서판교 산운마을 4단지 lig건영 32평 전세 4.8억<계약완료>
-서판교 산운마을 7단지 휴먼시아 48평 매매 15억
-서판교 산운마을 7단지 휴먼시아 53평 매매 16억
-서판교 산운마을 7단지 휴먼시아 55평 전세 9억
-서판교 산운마을 14단지 경남아파트 38평 전세 6.3억


 
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[수익형 부동산 상가매매 투자  매물]

매매가 : 3.7억원<수익율 5.8%>
보증금 : 2천만원 /월 170만원
근린상가 2층 사무실

매매가 : 3.8억원<수익율 4.7%>
보증금 : 2,500만원 / 월 140만원
단지내상가 2층
매매가 : 11.5억원<수익율 4.4%>
보증금 : 6천 / 월 400만원
테크노밸리 1층 음식점 H

매매가 : 12.5억원<수익율 4.2%>
보증금 : 1억원 / 월 400만원
역세권 중심상가
매매가 : 13억원<수익율 5.8%>
보증금 : 1억원 / 월 580만원

독서실 최고시설
매매가 : 15.5억원
분양 75평 / 전용 33평
<병의원 직접사용가능>
보증금 : 7천 / 월 600만원
매매가 : 31억원
분양 150평 / 전용 66평
<병의원 직접사용가능>
보증금 : 1.4억 / 월 1,200만원

매매가 : 17억<수익율 5.8%>
보증금 : 1.5억 / 월 750만원
테크노밸리 2층 코너 음식점
매매가 : 21억원<수익율 4.7%>
보증금 : 1억원 / 월 780만원
테크노밸리 코너 우량임차인
매매가 : 35억원<수익율 4.7%>
보증금 : 2억원 / 월 1,300만원
테크노밸리 1층,  A급 브랜드
 상가상담 : 010-5342-1119 
 ★ 상 가 임 대 ★
◐ 동판교 근린상가임대 추천 ◑

5층 전용-30평 보3천/월 220만원
4층 전용-32평 보5천/월 280만원
3층 전용-35평 보3천/월 250만원
3층 전용-69평 보6천/월 450만원
3층 전용-76평 1억/월 700만원<한층전체>

2층 전용-76평 1억/월 800만원<한층전체>
1층 전용-8평 보3천/월 170만원
1층 전용-12평 보3천/월 230만원<단지내상가>
1층 전용-12평 보5천/월 320만원
1층 전용-15평 보5천/월 300만원<시설비있음>

1층 전용-15평 보4천/월 240만원<단지내상가>
1층 전용-16평 보6.5천/월 450만원
★삼평동 봇들마을 단지상가 2층
   실평수 28평 = 보9천/월380만원 <추천>

○ 백현동 상가주택 1층 상가임대 매물 ○
음식점, 카페, 미용실, 옷가게, 공방, 사무실
+전용 9평 = 1천/110만원 =사무실
+전용9평 = 3천/130만원 =공방, 사무실
+전용 12평 = 3천/150만원 =메인,위치 굿
+전용 14평 = 2천/150만원 =사무실추천
+전용 15평 = 3천/180만원 =공실
+전용 15평= 3천/190만원 =메인 도로접
+전용 20평 = 3천/200만원 =메인코너상가
+전용 25평 = 3천/240만원 =카페 등 추천
+전용 32평 = 4천/240만원 =공방, 사무실 추천
+전용 32평 =5천/250만원 =신축, 공방 사무실 추천

+ 백현동 카페거리 상가임대+
☞전용 10평 = 3천만원에 월 150만원
☞ 전용 23평 = 5천만원에 월 300만원
☞ 전용 33평 = 5천만원에 월 350만원<카페시설>
☞ 전용 43평 = 1억원에 월 550만원<코너상가, 강추>
☞ 전용 43평 = 1억/월 500만원 <베이커리 카페 시설됨>
< 서판교 도서관 앞 사거리 코너 병의원 임대 >
1층 전용87평 = 3억/월 1,200만원
→대형마트, 쇼룸, 전시장 귀한 매물

2층 : 추천 업종 : 미용실, 가구쇼룸
전용 : 47평 = 1.1억/월 700만원
전용 : 74평 = 1.6억/월 1,050만원

3층 전용32평 = 5천/330만원
3층 전용38평 = 7천/420만원
4층 전용45평 = 7천/420만원
4층 전용50평 = 7.5천/470만원
5층 전용70평 = 1억/640만원
6층 전용70평 = 1억/640만원
7층 전용70평 = 1.1억/710만원

 
◀ 서판교 도서관 앞 대로변 상가 & 사무실 추천 ▶
1층 전용10평 = 5천/월170만원
1층 전용19평 = 1억/월340만원
1층 전용21평 = 5천/월300만원
1층 전용41평 = 7천/월400만원
2층 전용22평 = 5천/월150만원

3층 전용17평 = 2천/월140만원
3층 전용33평 = 5천/월250만원

3층 전용22평 = 5천/월130만원
5층 전용21평 = 5천/월120만원
5층 전용22평 = 3천/월140만원
5층 전용36평 = 5천/월210만원

6층 전용39평 = 5천/월240만원

◇ 판교 오피스텔 / 전세 / 월세 / 매매 ◇
+ 서판교 리버오피스텔 30평형 : 2천/월90만원
+대우 푸르지오시티 19평형 : 동향 = 5천/65만원
+ KCC오피스텔25평 : 1천/월 110만원<즉시입주>
+ KCC오피스텔53평 : 2억/월 240만원 방3개+거실
  주거용 " 특 " 인테리어 <즉시입주>
+ KCC오피스텔 25평 매매금액 3.5억원
+ 해링턴타워 오피스텔 19평 매매 투자용
  매매 : 26,000만원 월세-75만원 받음
제목 꼭 알아야 할 주택 임대사업자 등록의 "득과 실"
작성자 관리자 작성일 2018-01-12 오전 11:21:38 조회 42
2018년 다주택자들의 최대 고민은 "집을 팔 것이냐" 아니면 "임대사업자로 등록할 것이냐"를 놓고 득실을 따지는 것이다. 다주택자는 2018년 4월 1일부터 조정대상지역 내 주택 처분 시 양도소득세 기본세율에서 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 추가세율이 적용된다. 주택임대사업자에 대한 세제 혜택은 주택 가격, 보유 수, 면적, 임대 기간에 따라 까다롭고, 적용 기간도 한시적이다. 따라서 주택임대사업자 등록을 고민할 때 장기적으로 보유기간과 기타소득에 따라 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다.

 

이런 가운데 정부는 자발적인 임대사업자 등록을 유도하기 위해 "임대주택 등록 활성화 방안"을 12월 13일 발표했다. 주택임대사업자 등록 시 지방세, 임대소득세, 양도소득세 감면을 확대하고, 연 임대소득 2천만원 이하인 경우 임대의무기간 동안 건강보험료 부담을 완화해주는 것이다. 주택임대사업자 등록에서 취득, 보유, 매도 단계에 따른 세제 혜택을 살펴본다.

▣ 주택임대사업자 등록 절차, 지자체에서 일괄 처리 "2018년 4월 1일부터"


 

주택임대사업자 등록은 현재 의무사항은 아니지만 2020년 이후부터는 단계적으로 의무 등록으로 바뀔 예정이다. 주택임대사업자 등록 절차는 주민등록상 거주지 관할 지자체와 세무서에 각각 방문해 주택임대사업자 등록을 해야 했다. 2018년 4월 1일부터는 거주지가 아닌 임대주택 소재지에서도 주택임대사업자 등록이 가능하고, 지자체 등록 시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 한다.

주의할 점은 2018년 3월 31일까지는 관할 지자체에서 발급받은 등록증을 갖고 세무서 방문을 해야 한다. 세무서 신고하지 않을 경우 양도소득세 감면 혜택을 받지 못한다.

주택임대사업자 등록 외에 임대차 현황 신고도 해야 한다. 임대보증금과 월 임대료, 계약조건에 대한 임대차 현황 신고는 신규 계약 후 3개월 이내이며 계약 변경 시 신고도 해야 한다. 만일 주택임대사업자가 임대차 조건을 신고하지 않거나 허위로 할 경우 과태료를 최대 1,000만원 부과한다.

▣ 신규 분양자 취득세 감면 2021년 12월까지 연장, 재산세 감면 2021년까지 연장


 

소형 아파트나 오피스텔을 분양 받은 경우 주택임대사업자 등록 시 2018년까지 적용하는 취득세 감면 혜택이 2021년까지 연장된다. 전용 60㎡이하 아파트나 오피스텔 분양자는 취득세 200만원까지 100% 감면 받는다. 다만, 취득세 200만원을 초과하면 15%까지는 부담해야 한다. 예를 들어 분양가 1억8천만원 아파트 취득세는 1.1% 세율을 적용해 198만원이다. 200만원 이하이므로 전액 면제를 받는다. 반면 분양가 4억원 아파트는 취득세 440만원 중 15%인 66만원을 납부해야 한다. 취득세 감면 신청은 임대물건 소재지 지자체 세무과에 해야 한다.

재산세 감면 혜택이 3년 연장된 2021년까지 적용된다. 2019년 1월부터 8년 이상 준공공임대 시 전용 40㎡이하 면제 혜택은 2채 이상에서 1채로 완화된다. 또한 적용 대상(집주인 거주제외)이 모든 가구당 전용 40㎡이하로 구성된 다가구주택도 재산세 감면도 2019년부터 받을 수 있다. 현재 재산세 감면 혜택 대상은 공동주택과 오피스텔에 한정되어 있다.

▣ 임대소득세 감면 대상 주택 호수 3호 → 1호로 완화 "2018년 시행"


 

주택 임대소득세 감면 대상 주택 수가 3호에서 1호로 2018년부터 완화된다. 현재 임대사업자 등록시 재산세 공제율은 4년 일반임대는 30%, 8년 준공공임대는 75%까지 적용되고, 대상 조건인 전용 85㎡이하, 공시가격 6억원 이하는 변동이 없다. 따라서 현재 기준시가 9억원이하 1주택자는 임대소득세를 부과하지 않아 실질적으로 2주택자가 혜택을 받는다. 1주택자 9억원 초과 고가주택 보유자는 감면 혜택을 받을 수 없다.

현재 임대소득세 부과 대상은 9억원 초과 1주택자와 2주택자부터는 주택가격 상관없이 부과한다. 대신, 2주택 이하의 경우 보증금을 제외한 월세에 대해서만 임대소득세를 적용 한다. 3주택 이상부터는 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 적용해 월세 금액과 합산한다. 간주임대료 계산은 전세보증금 합계액 3억원 이상 금액의 60%에 대해 정기예금이자율 1.6%를 적용하고 1년 중 실제 임대기간을 나눠 간주임대료를 산정한다. 대신 전용 60㎡이하, 기준시가 3억원 이하 주택은 2018년까지 주택 수에 포함하지 않아 전세보증금에 대한 간주임대료를 적용하지 않는다. 따라서 소형주택 3채 모두 전세로 운영한다면 2018년까지 임대소득세를 내지 않는다.

▣ 사업자 등록 시, 연 임대소득 2,000만원 이하 필요경비 60% → "70%" 공제
주택임대사업자 등록 여부와 상관없이 연간 임대소득 2천만원 이하는 원래대로 2019년부터 분리과세를 적용한다. 대신 필요경비 공제율을 60%에서 임대사업자 등록시 70%까지, 등록하지 않을 경우 50%까지 차등한다. 주택임대소득 외 다른 기타 종합소득이 2천만원 이하인 경우 추가로 400만원 공제를 받는다. 따라서 주택임대소득과 기타 종합소득이 각각 2천만원 이하인 경우 임대사업자 등록 시 연간 임대소득이 1,333만원, 미등록시 800만원인 경우에는 임대소득세가 발생하지 않는다. 기타소득 2천만원 초과자는 400만원 추가 공제를 받지 못하므로 임대소득세 납부를 피하기 어렵다.


 

▣ 종합부동산세 합산배제, 5년 이상 임대 → 8년 이상 임대로 강화
주택임대신고 주택에 대한 종합부동산세 합산배제 조건은 2018년 4월 1일부터 5년 이상 임대기간에서 8년 이상으로 연장된다. 대상 조건은 변동 없이 공시가격 수도권 6억원 이하, 지방은 3억원 이하이어야 한다. 임대사업자 최초 등록 시점의 공시가격 기준으로 적용하므로 가격이 오르더라도 혜택을 받을 수 있다. 종합부동산세 합산배제 적용을 받기 위해서는 해당 연도 9월에 신고를 해야 한다. 대신 다음 연도부터 종합부동산세 대상이 바뀌지 않으면 신고하지 않아도 된다. 공동명의 한 임대주택은 동업계약서, 인감증명서 사본, 공동명의자 신분증을 비롯해 대리인 위임장까지 준비해야 한다.


 

▣ 다주택자 양도소득세 중과세 배제 및 장기보유특별공제 혜택 5년 임대 → 8년 임대 연장
주택임대주택에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 혜택이 8년 이상 임대 시 50%에서 70%로 2019년부터 커진다. 조정대상지역 및 투기지역 내 주택을 다주택자가 등록할 경우 양도소득세 중과세 배제와 장기보유특별공제 적용을 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대 조건으로 2018년 4월 1일부터 강화된다.

그 외 혜택은 변동이 없다. 현재 적용 중인 준공공임대주택에 대한 양도소득세 100% 감면 혜택은 주택 취득 후 3개월 이내 등록하고 10년 이상 임대하면 2018년까지 감면 받는다. 단, 감면 받은 양도소득세의 20%에 대해선 농어촌특별세를 내야 한다.

임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건도 가족구성원 전체 2년 거주하고, 기타 임대주택은 5년 이상 의무기간을 갖춰야 한다. 세법상 임대의무기간은 주택임대사업자 의무기간과 다른 점에 주의해야 한다.



 

▣ 연 2천만원 이하 주택임대사업자 건강보험료 완화

 

주택임대사업자는 건강보험료와 국민연금 납부 대상이다. 자녀나 배우자의 직장가입자 피부양자라면 "지역가입자 건강보험료" 납부 대상자로 바뀌게 된다. 지역가입자는 부동산과 자동차 보유 자산을 기준으로 산정한다. 부동산 자산이 많을 경우 건강보험료 부담이 커지는 구조다.

이런 문제로 12.13 대책에서 2019년부터 적용하는 연 임대소득 2천만원 이하 분리과세 대상자 중 2020년까지 주택임대사업자 등록을 할 경우 건강보험료를 감면 해준다. 4년 일반임대 사업자는 건강보험료의 40%, 8년 준공공임대 사업자에게는 80%를 임대의무기간 동안에서만 적용한다. 따라서 일반임대 사업자가 의무기간 4년이 지난 5년차부터는 건강보험료를 정상적으로 내야 한다.

현재 연 2천만원 초과 임대소득자는 건강보험료를 부과하고 있다. 감면 혜택 조건은 없다.


 

▣ 오피스텔 다주택자 고민… 일반임대사업자 VS 주택임대사업자 저울질

 

전용 85㎡이하 오피스텔 보유자는 일반임대사업자와 주택임대사업자 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다. 주택임대사업자로 등록할 경우 주택처럼 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 세입자는 전입신고가 가능해 보증금에 대한 대항력을 갖게 되므로 임대인 입장에서는 세입자 구하기가 수월해 진다. 세금계산서 신고도 하지 않는다.

임대의무기간이 10년인 일반임대사업자 혜택은 분양가 중 건물 분에 대해 부가가치세 10%를 환급 받고, 종합부동산세 대상에서도 제외된다. 중도에 처분하고자 한다면 일반임대사업자에게 포괄양도를 해야 한다. 세금신고는 성실히 해야 한다. 임대료에 대해서 세금계산서 발급과 부가가치세(1월, 4월, 7월, 10월) 신고를 해야 한다. 신고하지 않으면 가산세가 적용된다.

따라서 오피스텔 수분양자는 건물 분의 부가가치세 10% 환급액이 주택임대사업자 등록 시 세금 감면 금액보다 이점이 큰지 비교를 해봐야 한다. 취득세 4.6%를 적용 받는 오피스텔은 주택임대사업자 등록 시 취득세 감면액과 보유 기간 동안의 세금 감면 금액을 합산할 경우 일반임대사업자의 부가가치세 환급액보다 더 커질 수 있기 때문이다.

▣ 기존가입자 세제 혜택 큰 준공공임대주택으로 전환 가능해


 

주택임대사업자 등록은 집주인의 선택사항이다. 주택임대사업자 등록 대상은 2016년 바뀐 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 1호 이상의 주택과 주거용 오피스텔(전용 85㎡이하) 대해서 "4년 단기임대"와 "8년 준공공임대"를 선택할 수 있다. 그 동안 처음 가입했던 임대사업자 유형에서 변경을 할 수 없었는데 2017년 10월부터 임대기간을 보장받고 세제 혜택이 큰 준공공임대 주택으로 전환이 가능해졌다. 다만, 준공공임대는 보증금과 임대료를 올리는데 연 5% 이하까지 제한을 받고, 전월세전환율은 국토교통부 공시 기준을 적용해야 한다.