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◇ 판교단독주택 매매(급)
  판교동 단독주택 매매가 29억
-.대지면적:271㎡(82평)/연면적:236㎡(71평)
-.구조: 전체2층,방4개,화장실4개,주차대수2대
-.남향(거실기준), 도시가스사용, 월관리비 평균25만원
-.입주가능일: 협의, 준공일: 2009.11.30
-.특징: 남향필지.가성비굿, 관리상태 굿

◇ 판교단독주택지(땅) 매매
  분당구 판교동 매매가 19억(초급매)
-.대지면적:229㎡(69평)
-.용도: 단독주택지(대지)/2층까지 건축가능
-.특징: 낙생초 인근 개방감 좋은 필지
◇ 판교단독주택 전세/월세
 분당구 판교동 단독주택 전세가 12억
-.대지면적:231㎡(70평)/연면적:208㎡(63평)
-.구조: 전체2층,방4개,화장실3개,주차대수2대
-.남향(거실기준), 도시가스사용, 월관리비 평균25만원
-.입주가능일: 5월말이후 협의, 준공일: 2012.3.29
-.특징: 남향필지.시세보다 저렴 , 관리상태 굿
◇판교상가주택 매매
◎판교동 상가주택 매매 27억(초급매)
-대지면적 : (90평)297㎡/연면적 : 398㎡(120평)
-구조:1층상가,2~3층주택,방7개,화장실4개,주차4대
-보증금 : 3.1억/월세300만원, 3층 입주가능
-2층 2룸 하나 공실(시세 2.6억~2.7억)
-남향 거실기준,도시가스사용,월관리비 평균10~25만원
-넓은 대지, 판교도서관 앞 블럭, 준공일2010-4-14

① 분당구 백현동 상가주택 매매가 28억(초급매)
-대지면적:254㎡(77평)/연면적:344㎡(104평),전체3층
-구조:1층 상가, 2~3층 주택, 방8개, 화장실4개,주차4대
-보증금 : 11억6,400만원, 세안고, 3층입주 26년4월
-남향(거실기준), 도시가스사용, 월관리비 평균10~25만원
-입주가능일: 세안고 /준공일: 2018.11.27
-특징:가시성 좋은 남향코너 위치

② 분당구 백현동 상가주택 매매가 37억(카페거리)
-대지면적:272㎡(82평)/연면적:456㎡(138평),전체3층
-구조:지하,1층 상가, 2~3층 주택, 방7개, 화장실4개,주차4대
-보증금: 11억1,500만원/월388만, 3층(공실)입주가능
-남향(거실기준), 도시가스사용, 월관리비 평균10~25만원
-입주가능일: 3층 하시/준공일: 2014.07.17
-특징:카페거리 보행자도로에 접한 남향 위치

※백현동+판교동+운중동
상가주택매매 다양한 매물 보유중
 
[수익형 빌딩 투자 매물]
●서현동 3층 꼬마빌딩 매매 : 50억 
-대지 : 159평(526㎡),-연면적 : 120평(397.4㎡)
-카페 & 사옥 추천,  #명도가능,
-준공일 1999-8-31, 주차대수 : 20대 이상, 출입구기준:동향
●운중동 건물 매매 : 57억
-대지면적:729㎡(220평),-연면적:289.42㎡
-제2종근생, 입주협의
-단층건물, 4층으로 신축가능건물,
-준공일 1962-3-20, 주차대수 2대 이상, 출입구기준:남향
●수정구 시흥동 4층 사옥 건물 매매 : 60억
-대지면적:336㎡(101.6평), 연면적:218평 720㎡(218평)
-근린생활시설, 미등기매물,
-2024년 4월 준공 예정, 주차대수 6대, 출입구기준 동향
●광주 오포 능평동 공장 & 창고, 매매 : 70억 
-대지 : 1,043평(3,448㎡),-연면적 : 493평(1,632㎡)
-주용도 공장 창고, 3개동,  #즉시입주가능,
-준공일 2004-9-20, 주차대수 : 6대 이상, 출입구기준:남향
●광교 상현동 5층 빌딩 매매 : 75억
-대지면적:587㎡, 연면적 : 400평(1,322.3㎡)
-안정적으로 임대 수익 보장, 전체 임대중
-주용도 근린생활시설, 교육연구시설
-준공일2017-5-10, 주차대수 10대, 출입구기준 동향
●율동 2층 건물 매매 : 87억 (급매매)
-대지면적:381평(1,259㎡), 연면적:397평(1,310㎡)
-주용도 제1종근린생활시설, #직접사용가능
-사옥, 카페, 갤러리, 음식점 등 추천
-준공일2006-12-27, 주차 25대 가능, 출입구기준 동남향,
●분당동 5층 빌딩 매매 : 87억 (급매매)
-대지면적:433.5㎡(131평), 연면적:469평(1,551㎡)
-주용도 근린생활시설 및 교육연구시설, 입주가능
-임대가능 : 보증금 2억 / 월임대료 2,400만원
-준공일2000-12-12, 주차대수 15대, 출입구기준 동남향,
●동천동 카페 3층 건물 매매 : 110억
-대지면적:1,641㎡(496평), 연면적:802㎡(243평)
-근린생활시설, 카페추천, 입주협의
-준공일2021-10-8, 주차대수 6대 이상, 출입구기준 동북향
●백현동 4층 건물 매매 : 122억
-대지면적:344.5㎡(104평), 연면적:939㎡(284평)
-근린생활시설, 사옥 추천, 입주협의,
-준공일 2012-4-26, 주차대수 6대, 출입구기준 동향
●고등동 5층 신축건물 사옥 매매 : 140억
-대지면적:719.9㎡(217.7평), 연면적:3,071㎡(929평)
-근린생활시설, 입주가능, 사옥추천
-준공일2021-4-6, 주차대수 17대, 출입구기준 동향
●판교동 3층 수익형 건물 추천 : 155억
-대지면적:1,894.7㎡(573평), 연면적 : 1,520평(5,020㎡)
-근린생활시설 및 자동차관련시설 건물, 입주협의
-준공일2011-8-4, 주차대수 100대, 주출입구기준 서향
●분당 이매동 5층 빌딩 매매 : 160억
-대지면적:797.94㎡(241평) 연면적(4,061㎡/ 1,228평)
-주용도 : 근린생활시설
-보증금 : 8.41억 / 월임대료 : 3,543만원
-관리비 별도 : 729만원
-준공일1993-8-27, 주차대수 25대, 주출입구기준 북향
●운중동 신축 증축 가능 매매 : 165억
-대지면적:1,618㎡(489평) 연면적:1,234㎡(373평)
-2층건물, 근린생활시설, 입주협의
-준공일2006-11-9, 주차대수 10대 이상, 주출입구기준 남향
●수정구 고등동 5층 빌딩 매매금액 : 200억
고등지구 대로변 코너 건물, 사옥 추천
-대지면적:878.1㎡(265.6평) 연면적:4,058㎡(1,227평)
-근린생활시설, 일부층 입주가능
-준공일2022-6-29, 주차대수 21대, 주출입구기준 남향
제목 좋은 사업기획서에 필요한 세 가지
작성자 관리자 작성일 2016-08-27 오후 1:22:42 조회 673
상가주택에 대한 워밍업이 끝났다면, 이제 사업기획서 짜기에 돌입해야 한다. 다짜고짜 사업기획서를 짜라니, 좀 어리둥절해 하는 독자도 있을 것이다. 사업기획서는 집을 짓기 위해 세우는 계획서 정도로 이해하면 된다.

특히 수익성을 바라고 짓는 상가주택이나 임대주택에 대한 기획은 반드시 필요하다. 기획이 촘촘할수록 투자비용 대비 좋은 결과가 나올 수 있기 때문이다. 또, 건축과정에서 예측되는 여러 상황을 미리 점검해 대비해 나갈 수 있어서도 좋다.

기획서에는 어떤 내용이 담겨야 할까. 결론적으로 말하자면, 크게 세 가지가 있다.

첫째는 그 지역의 임대시장 조사 결과가 기획서에 담겨야 한다. 내 건물에서 중장기적으로 임대수익을 기대할 수 있는 프로그램을 찾기 위해서는 함께 경쟁해야 할 지역의 임대시장 조사가 필수다.

둘째는 사업수지표가 기획서에 들어가야 한다. 임대시장 조사결과를 토대로 내가 짓고자 하는 건물의 수입과 지출을 조사해서 수익률을 산출해 보는 것이다.

세 번째는 자금계획표가 있어야 한다. 공사 시작부터 준공까지 실제 들어가는 자금들이 무수히 많은데, 이 자금의 흐름을 한눈에 볼 수 있는 자금계획표를 기획서에 넣는다.

이 세 가지를 충분히 검토하면 위험을 사전에 예방하고 즐거운 집짓기를 할 수 있다. 이 세 가지는 그리 어려운 일이 아니다. 특히 그 지역을 잘 아는 예비 건축주라면 즐겁게 수행할 수 있는 일이다.

▣ 사업수지분석표를 만들어보자
사업수지분석표라는 이름 자체가 어렵고 생소하게 느껴질 수 있다. 정작 들춰보면 그렇게 어려운 것만은 아니니 지레짐작으로 겁먹을 필요는 없다.

우리가 일상적으로 떠나는 여행을 떠올려 보자. 제일 먼저 초기 계획을 세운다. 초기 계획에는 어떤 장소로 갈지, 얼마의 비용을 들일지, 며칠간 갈지, 무엇을 타고 누구와 같이 갈지 등과 같은 내용이 담긴다.

건물을 기획할 때도 여행계획표를 떠올리면 쉽다. 사업수지분석은 들어가는 비용에 비해 수익이 얼마나 되는가를 추정하는 자금계획표다.
사
업수지분석표는 건물을 짓는 데 필요한 예상 지출 비용과 건물을 짓고 난 후 들어올 예상 임대 수익 등 몇 가지 항목으로 이뤄진다. 해당 항목을 조사한 다음 분석표에 대입해서 수익률을 계산하면 사업수지분석표가 완성된다.

※ 사업수지분석표에 들어가는 항목들
사업수지분석표는 크게 수익과 지출의 두 부분으로 나누어진다. 수익과 지출 비용을 파악하면 수익률 계산은 쉽게 할 수 있다.

<수입>
임대한 상가나 사무실, 원룸이나 투룸 세대에서 들어오는 보증금과 월세를 파악하여 기입한다. 이를 모두 더하면 총 보증금액과 매달 들어오는 총 월세액이 계산된다. 보증금은 임대공간에 입주한 즉시 들어오므로 목돈이 된다. 이 목돈으로 건축비를 충당하는 경우가 많다. 매달 들어오는 월세액은 연금 같은 존재다. 월세 중 일부로 대출 이자를 갚아나가는데, 이자를 갚고 남은 월세는 연금처럼 매달 들어오는 수입이 된다.

상가임대수익: 보증금과 월세를 각각 기입한다. 상가는 월세 비중이 높다.
주택임대수익: 건물 내 임대주택의 보증금과 월세를 각각 기입한다. 상가주택 개발자금이 부족한 경우 보증금 비중을 높게 계산한다.

<지출>
지출은 직접적인 공사와 관련된 건축비를 비롯해, 건축사·세무사·법무사·부동산중개사 등을 통해 이뤄지는 직간접적인 용역비, 그리고 각종 세금, 은행대출이자, 임대수수료, 임대관리비 등을 포함한 기타 부대비용으로 나눈다.

토지구입비: 토지구입에 든 비용이다. 기존 토지를 소유하고 있는 경우에는 현재 시세로 환산해서 넣기도 하고, 빼버리기도 한다. 토지비를 넣지 않고 계산하면 수익률이 매우 커진다.
직접공사비: 시공사에 지불하는 건축비를 말한다.
인입비: 전기, 도시가스, 상하수도 같은 시설에 드는 비용을 말한다. 필지 안으로 끌어들이는 공사는 건축주가 직접 해야 한다.
철거비: 기존 건축물이 있었다면 철거비용이 든다.
설계·감리비: 설계비는 건물 규모나 건축사사무소에 따라 다르게 적용된다.
가구비용: 상가주택은 임대세대 때문에 가구 발주 비용이 크다. 가구를 직접 주문 제작하거나 현장 제작하는 경우가 많다.
세금: 취득세와 재산세를 내야 한다. 직접공사비의 10% 이내 수준이다.


※ 임대 수익률 계산하기
수입과 지출 항목이 모두 채워지면 임대수익률을 계산할 수 있다. 임대수익률은 1년간 벌어들이는 총월세(이자 제외)를 개발에 들어간 비용으로 나누면 된다.
따라서 개발비용보다 월세수입 비중이 클수록 더 많은 수익이 나게 된다.


▣ 자금의 확보금액에 맞게 기획하라
사업수지표가 작성되면 실제 필요한 총 자금이 얼마가 되는지 파악할 수 있다. 하지 만 건축주 가운데 자금을 충분히 준비해서 출발하는 경우는 드물다. 그리고 처음부 터 모든 자금이 마련되어 있을 필요는 없다. 프로젝트에 드는 비용은 사업기간 동안 여러 차례에 나누어 지출된다. 따라서 해당 지출시기에 비용을 낼 수 있다면 문제가 없다.

사업기획 단계에서 자금 스케줄을 미리 파악하고 준비한다면 좀 더 안전하고 즐겁 게 건축을 진행할 수 있다. 자금에 쫓기다 보면 공사가 중단되거나 늦어지기도 하고 추가 대출을 일으켜야 하는 상황도 발생하므로 미리 챙겨두어야 한다.

사실 전문적인 주택개발사업자들은 자기 자본보다는 PF(프로젝트파이낸싱) 같은 금 융에 의존해 사업을 진행한다. 그래야 수익성이 높아지기 때문이다. 이렇게 빌린 돈 을 지렛대 삼아 자기자본 비율을 낮추어 수익률을 높이는 것을 두고 레버리지 효과 라고 부른다. 주로 대규모로 일어나는 아파트 분양이 여기에 해당한다. 간혹 분양이 되지 않을 때는 사업에 참여한 관계 기업들이 큰 위험을 겪게 된다.

건축주가 직접 개발하는 소규모 상가주택은 조금 다르다. 물론 금융대출을 많이 활용할수록 수익률이 높아지는 원리는 같지만, 갚지 못할 만큼 큰 돈을 빌리는 것은 한 가정의 경제를 무너뜨릴 수도 있기 때문에 신중해야 한다.

상가주택 건축주들은 자기자본 비율이 높을수록 안전하게 사업을 마무리할 수 있 다. 총지출 비용이 확보되지 않을 경우 대출을 일으킬 수 있으나 무리해서는 안 된 다. 실제 상가주택 건설현장에서는 간혹 무리한 대출에 따른 이자를 갚아나가지 못 해 공사가 중간에 중단되는 경우도 발생한다.

▣ 프로그램의 선택은 직접 시장조사를 통해 결정하라
"프로그램"이란 건물 속에 들어가는 기능을 계획하는 것을 말한다. 일종의 계획표다.

예를 들어 보자. 건물에 넣을 수 있는 기능은 다양하다. 상가주택에서 흔히 적용되는 프로그램으로 근린생활시설이 있다. 사무실, 음식점, 부동산 등이 들어갈 수 있다. 주거 프로그램도 다양하게 담을 수 있다. 원룸, 투룸, 쓰리룸인지 복층인지 등을 선택해야 한다.

그런데 건물의 프로그램을 짜는 것은 단순하지 않다. 왜냐하면 쓰임이 뒤따라야 하기 때문이다. 주거 기능을 넣더라도 원룸이 나을지 투룸이 나을지 고민해야 한다. 원룸을 잔뜩 계획해 놨는데 임대가 나가지 않는다면 프로그램을 잘못 짠 건물이 된다.

그래서 수익을 내는 주택을 기획할 때는 지역의 임대시장을 조사해야 한다. 임대료라든가 임대수요, 수요자들이 바라는 공간 특성, 지역의 건축 수준 등 다양한 상황을 알고 프로그램에 반영해야 한다. 프로그램의 구성이 잘 되어야 준공 후 공실이 없으며, 임대 선호에 있어서도 미래에 경쟁력 있는 건축이 된다. 가장 빠르고 좋은 방법은 근처 부동산에 들러 조사하는 것이다. 요즘 원룸, 투룸 수요자들이 많이 이용하는 부동산거래앱(직방, 다방, 방콜, 두꺼비집 등)을 들여다봐도 얼마든지 지역 시세와 방 분포를 알 수 있다.

그밖에도 프로그램을 짜는 데 영향을 주는 요소는 무수히 많다. 큰 대로에 면한 필지인지 한 블록 들어가 이면도로에 면한 필지인지 등 필지의 상황에 따라서도 프로그램의 구성이 달라진다.
또한 각 기능에 따라 지역마다 독특한 요구상황이 있는지도 체크해야 한다.

예를 들어, 사무실인 경우 임대가 잘 되는 면적이 지역마다 다르다. 사무실 사용자들의 업종도 다를 수 있다. 임대료의 평균시세도 다르고 주차장 사용 정도도 다르다. 따라서 이런 점을 빠짐없이 조사해야 한다. 조사내용에 따라 지하를 건축할 것인지, 각 실의 분위기를 어떻게 할 것인지에 관한 방향성을 잡을 수 있다.

주거시설인 경우에는 가장 먼저 원룸이나 투룸, 쓰리룸 중에 어떤 수요가 가장 많은지 조사해야 한다. 또한 주변 지역에 지어진 임대 주거가 포화상태는 아닌지, 원룸인 경우 요구하는 전용면적이 어느 정도가 적정한지 등을 잘 조사해야 한다. 주거시설에서도 지역의 특성에 따라 현재의 주거시설을 조사하면서도 준공 후 더 나아가 미래에도 경쟁력 있는 주거공간을 생각해야 한다.

음식점인 경우 커피숍이나 카페 같은 휴게음식점, 식사나 술을 파는 일반음식점인가에 따라 냄새나 음식물 처리 문제 등을 고려해야 한다. 그렇지 않으면 준공된 건물 외벽에 냄새를 빼는 흉물스러운 덕트가 붙는 경우가 많다.

이렇게 현재적 시점에서 조사하는 동시에 미래에 어떻게 지속적으로 임대경쟁력을 가질 수 있는지도 고민하면 금상첨화다.