본문
# "전세 계약기간이 끝나가는데 임대인이 신규 세입자를 구하지 못했습니다. 집주인은 현재 돌려줄 보증금이 없으니 신규 세입자를 구할 때까지만 기다려달라며 이사부터 하라고 합니다. 그를 믿고 이사해도 되는지 걱정이 큽니다."
전세사기 피해가 눈덩이처럼 불어나고 있는 가운데 보증금 반환을 볼모로 해 집주인이 세입자의 임차권등기 신청을 회유하는 경우가 적지 않은 것으로 나타났다. 법률 전문가들은 집주인의 말만 믿고 임차권등기 없이 이사를 해선 안된다고 경고했다.
엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "임차권등기는 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적 안전장치임에도 분쟁 시에 제대로 대응하지 못하는 경우가 많다"고 주의를 당부했다.
임차권등기의 목적은 세입자가 다른 주택으로 이사해도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이다. 세입자가 이사할 때 가장 먼저 활용하는 법적 제도는 전입신고와 확정일자로 집주인의 채무에 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.
하지만 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사할 곳에 전입신고와 확정일자를 받는다면 전세금 채권이 후순위로 밀리게 되어 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있다. 엄 변호사는 "임차권등기를 완료한 후 이사하면 기존 주택에 문제가 생겨도 선순위 세입자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다"고 설명했다.
임차권등기를 신청시 집주인에게 전세금 지연이자도 청구할 수 있다. 전세금 지연이자란 임차권등기가 완료된 날부터 집주인이 전세금을 반환하는 날까지 기간을 계산해 청구하는 이자를 말한다. 다만 주의할 점은 세입자가 이사하지 않고 임차권등기만 신청하는 경우다.
엄 변호사는 "전세금 지연이자 청구는 세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무가 전제 조건으로 따른다"며 "이사는 하지 않은 채 임차권등기만 신청해 청구할 수는 없다"고 조언했다.
임차권등기가 완료된 후 이사한 세입자는 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 월세나 관리비 납부 의무는 사라진다. 세입자가 임차권등기를 신청해도 관리비를 청구하는 집주인의 사례가 종종 발생하고 있다. 하지만 이는 법적으로 근거가 없는 주장이므로 세입자가 월세나 관리비 등을 내지 않아도 된다.
이사를 하지 않고 문제 주택에서 계속 거주할 경우 굳이 임차권등기를 신청하지 않아도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 엄 변호사는 "전세금 지연이자 청구와 관리비 등의 납부 면제는 세입자가 명도의무를 이행했을 때 발생하는 권리"라고 말했다.